重要 比特币闯入房地产：250% 质押率，加密资产接入银行体系的一场试验

BiRun 消息，撰文：Boaz Sobrado 编译：Chopper，Foresight News 十二年前，Vishal Garg 亲身经历了买房难题，自此便一直在寻求解决方案。 「当时我意识到，我必须变卖资产、缴纳资本利得税，换成现金才能支付房款。为什么不能直接质押资产，而非一定要变现拿出现金？」 这位 Better Home & Finance 首席执行官在采访中表示。 更棘手的是交易流程顺序。「万一出价后没能拿下这套房子怎么办？但房产中介会要求你备好现金，否则卖家不会认真考虑你的报价。购房者被迫先卖掉资产、缴税，之后才能知晓购房报价是否被接受。」 今年 3 月，Better 联合 Coinbase 推出解决方案。借款人质押比特币或 USDC，获得两笔贷款：一笔符合房利美标准的一级留置权按揭贷款；另一笔独立的私人融资贷款用于支付首付，以加密资产作为担保，同时附带房屋二次留置权。《华尔街日报》同日报道，房利美首次接受加密资产支持的按揭贷款。 6 月初，密歇根州安娜堡一对三十岁出头的夫妇完成该模式下首笔贷款。Better 透露，产品夏季正式上线前，预约名单对应的潜在贷款规模约 2.5 亿美元，其中 41% 申请者没有足够现金支付购房首付。 谈及贷款资产的资金承接方，Garg 表示：「这类资产符合银行投资标准，多家银行已经排队想要收购、承接这些贷款，其中不乏美国头部大型银行。」 他认为，这将成为数字资产正式接入银行体系的重要通道。 真实成本与抵押规则抵押比率直接决定产品适配人群。质押比特币需要满足 250% 抵押要求，如果首付贷款额度为 10 万美元，则需要价值 25 万美元的比特币作为抵押物；价格稳定的 USDC 抵押率要求为 125%。 该产品不存在追加保证金机制，比特币价格下跌不会变更按揭贷款条款。只有借款人连续 60 天逾期还款才会触发资产清算，标准与常规合规按揭贷款一致。 这套机制设计逻辑清晰，面向 「资产充足但缺少流动资金」 的购房者。房地产研究机构 Redfin 数据显示，近期 12.7% 的年轻购房者曾动用加密资产筹措首付。 全美房地产经纪人协会数据显示，2025 年末，首次购房者的年龄中位数将达到历史新高 40 岁，而首次购房者占购房者总数的比例将创历史新低，仅为 21%。（抵押贷款银行协会引用联邦贷款数据，对该数值存在异议）。人口普查数据显示，今年二季度 35 岁以下群体住房自有率仅 35.2%。 利用借款人持续持有的资产发放贷款并非全新模式。PayJoy 联合创始人兼首席执行官 Doug Ricketts 在播客《On The Margin》中表示，智能手机可以发挥类似房产抵押物的作用。 「我们最初的创新就是将手机设置为担保物，某种意义上智能手机就相当于按揭业务里的房产。」PayJoy 面向拉美、非洲、南亚信贷记录薄弱人群提供借贷服务，一旦用户逾期，设备功能将被锁定，也就是大众熟知的数字抵押模式。 Ricketts 对抵押物定价逻辑有着明确底线：「面向低收入群体放贷，一种模式是收取极高利息，任由大量用户违约，依靠少数借款人攫取高额收益。但这不是 PayJoy 的路线。」PayJoy 贷款仅收取一次性固定费用，不产生滚动累计利息，在科技消费信贷领域十分少见。 七名参议员呼吁叫停 4 月 30 日，七名参议员致信联邦住房金融局（FHFA）局长 William Pulte，点名 Better 与 Coinbase，要求监管机构 「撤销相关审批，禁止政府支持企业承接加密资产相关风险」。信件由 Dick Durbin、Elizabeth Warre